退去のあと、壁紙と網戸を直す部屋。大家さんが一面か全部かで迷ったこと

公開 2026/07/17 更新 2026/11/01（直した内容）

※この物語はフィクションです。現場で起こりがちな困りごとを、具体的なやり取りを交えて紹介しています。

アパートの105号室で、4年住んだ入居者が退去し、壁紙のはがれと網戸の破れが見つかりました。管理会社が施工会社に見積を頼み、大家さんが範囲を決めて、次の入居の前に直した工事です。

管理会社から届いた2通りの見積

松本さんは、6部屋のアパートを持っています。月曜の朝、管理会社の山口さんからメールが届きました。105号室の退去で、壁紙の一面がはがれ、網戸が破れていたという報告です。

添付には、施工会社の見積が2つありました。壁紙を傷んだ一面だけ張り替える場合と、部屋全体を張り替える場合です。網戸の張り替えは、どちらにも入っていました。

「一面を超える分は、大家さんの負担です」

山口さんのメールには、負担の考え方も書いてありました。国の原状回復のガイドラインでは、借りた人に求める壁紙の張り替えは、傷めた箇所を含む一面分まで（参考資料1）。それに、4年住んでいた分の年数も割合に関わる。部屋全体を替える場合、一面を超える分は大家さんの負担になる、ということです。

松本さんは、最初は一面だけでいいと思いました。費用を抑えたいのは当然です。けれど、山口さんの次の一文が気になりました。

4年たって全体が少し黄ばんでいるので、一面だけ新しくすると、角で色の違いが見えるかもしれない、と施工会社から聞いています。

次の入居者が、最初に見る部屋

松本さんは、次の入居者のことを考えました。8日後、新しい人がこの部屋の鍵を受け取ります。最初に部屋に入ったとき、一面だけ白い壁を見て、どう思うでしょうか。前の人の傷を隠したように見えるかもしれません。

一方で、全体を替えるなら、その分は自分の持ち出しです。松本さんは、山口さんに電話で聞きました。

この部屋、前に壁紙を全部替えたのはいつでしたっけ。

山口さんが記録を調べると、吉村さんが入る前に全体を替えていて、それから4年たっていました。ガイドラインには、壁紙は6年で残りの価値が1円になるという考え方が示されています（参考資料1）。4年たった壁紙なら、価値が残るのはあと2年ほどの計算です。次の入居が2年より長く続けば、その間に張り替えの時期が来ます。それなら今替えても、早すぎるとは言えません。

決めたのは、記録があったから

松本さんは、部屋全体を張り替えることにしました。吉村さんに求めるのは、ガイドラインの考え方どおり、傷めた一面分と年数の割合まで。残りは自分が、部屋の見た目のために選んだ工事です。

山口さんからは、施工会社の日程も届きました。入居の3日前には終わる見込みとのことです。

大家さんにとって、退去の後の補修は、前の入居者との精算でもあり、次の入居者への準備でもあります。その2つを分けて考えられたのは、見積が一面と全体に分けてあり、前に壁紙を替えた時期が記録に残っていたからでした。一面か全部かの答えは、部屋の記録の中にあったのです。

記事の金額や場面は、説明のための例です。実際の事例や効果を示すものではありません。設備の適合や施工の可否は、対象商品の最新資料と現場の条件でご確認ください。

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参考資料

国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（2026/10/28 に確認）