退去のあと、壁紙と網戸を直す部屋。管理会社の担当が線を引いたところ

公開 2026/07/15 更新 2026/11/01（直した内容）

※この物語はフィクションです。現場で起こりがちな困りごとを、具体的なやり取りを交えて紹介しています。

アパートの105号室で、4年住んだ入居者が退去し、壁紙のはがれと網戸の破れが見つかりました。管理会社が施工会社に見積を頼み、大家さんが範囲を決めて、次の入居の前に直した工事です。

立ち会いで見つかった、2つのこと

管理会社の山口さんが、アパートの105号室の退去に立ち会ったのは月末の土曜でした。4年住んだ吉村さんが、就職で引っ越していきます。

部屋はきれいに片づいていました。ただ、2つ気になるところがあります。机のあった壁の一面に、ポスターを貼っていたテープの跡があり、はがすときに壁紙の表面が破れていました。もう一つは、ベランダ側の網戸の破れです。吉村さんによると、物干し竿を外すときに引っかけてしまったそうです。

次の入居者は、もう決まっていました。入居の日は10日後です。

誰の負担かを、どこで分けるか

山口さんがいつも手元に置いているのが、国土交通省の原状回復のガイドラインです。年月とともに建物や設備が傷んだ分と、ふつうに暮らしていて生じた傷みを直す費用は、大家さんが負担するものとされています（参考資料1）。

一方で、借りた人の不注意で傷めたところは、借りた人の負担になります。テープではがした壁紙の面と、物干し竿で破れた網戸は、この分け方でいうと吉村さんの側になりそうでした。

ただ、壁紙については、ガイドラインにもう2つの考え方があります。張り替える費用を借りた人に求めるのは、傷めた箇所を含む一面分までとしてもやむを得ないこと（参考資料1）。そして、壁紙は6年で残りの価値が1円になるような考え方で、借りた人の負担の割合を出すこと（参考資料1）。吉村さんは4年住んでいたので、その年数も割合に関わります。

山口さんは、その場で吉村さんに、破れた面と網戸の写真を見せながら、負担になりそうな範囲と、年数の考え方を説明しました。金額を伝えるのは、施工会社の見積が出てからです。

施工会社に、2通りの見積を頼む

その日のうちに、山口さんは施工会社の近藤さんに連絡しました。頼んだのは、壁紙を傷んだ一面だけ張り替える場合と、部屋全体を張り替える場合の2通りの見積です。

4年たった壁紙は、全体が少し黄ばんでいます。一面だけ新しくすると、角で色の違いが目立つかもしれません。部屋全体を張り替えるなら、一面を超える分は、ガイドラインの考え方では吉村さんの負担ではなく、大家さんが部屋の見た目のために選ぶ工事になります。どちらにするかは、大家さんの松本さんが決めることです。

次の入居が10日後なので、その中で終わる日程もあわせてお願いします。

線を引くのは、記録があるから

見積が2通りそろうと、山口さんは大家さんと吉村さんの両方に、それぞれ分かる形で説明できました。大家さんには部屋全体にするかどうかの判断を、吉村さんには一面分の範囲と年数の考え方を。

管理会社の担当の仕事は、退去のたびに、誰の負担かの線を引くことです。その線は、ガイドラインと契約書と、そして傷んだところの写真があって初めて引けます。立ち会いで撮った写真と、施工会社の分けて書いた見積が、両方に納得してもらう材料になりました。

記事の金額や場面は、説明のための例です。実際の事例や効果を示すものではありません。設備の適合や施工の可否は、対象商品の最新資料と現場の条件でご確認ください。

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参考資料

国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（2026/10/28 に確認）